Куда идет московская недвижимость

 В последнее время рынок недвижимости лихорадит, что тревожит как профессиональных игроков, так и тех, кто желает совершить на нем разовые сделки. В итоге многие отказываются от них из-за боязни прогадать. Ситуация в самом деле непростая. Поэтому мы решили помочь нашим читателям разобраться в ней, призвав на помощь квалифицированных экспертов. 
 
Рынок замер в ожидании
Председатель комитета по аналитике Московской ассоциации риэлторов Геннадий Стерник — один из ведущих экспертов в данной сфере. По его оценке, в 2015 году столичный рынок недвижимости по основным показателям (количеству общих сделок по продаже жилья, сделок с участием ипотеки и договоров с долевым участием) просел по отношению к 2014 году примерно на 30%.  В Московской области снижение составило 12—15%.
Особенность нынешней ситуации в том, что в Москве рынок рухнул сильнее, чем в других регионах страны. Однако в I квартале 2016 года число сделок начало расти. Одна из причин этого заключалась в опасениях людей, что программа госсубсидирования ипотеки не будет продлена (напомним, что весной она продлена до конца 2016 года). К этому добавилось очередное ослабление рубля. И те, у кого еще остались деньги, ринулись покупать жилье.
Пока делать окончательные выводы о том, что происходит на рынке, преждевременно, считают эксперты. Есть надежда, что рынок достиг дна и начал свое новое восхождение. Но пока это только слабая тенденция, и лишь дальнейшие события покажут, насколько реальной и прочной она стала.

На фоне некоторого повышения спроса в январе-марте текущего года на территории старой Москвы наблюдалось небольшой  рост цен на недвижимость. Будут ли они и дальше подниматься? Некоторые аналитики уверяют, что в ближайшее время следует ждать увеличения предложения, поскольку застройщики готовы выбросить на рынок новые квартиры.
А вот Геннадий Стерник не согласен с таким мнением. Его анализ показывает, что крупных вбросов пока не предвидится. А объем предложений увеличивается, но не за счет новых объектов, а из-за увеличения сроков экспозиции уже имеющихся.
Однако в силу того, что новых предложений в целом становится меньше, происходит определенное рассасывание рынка, объекты постепенно продаются. Что это — устойчивая тенденция или временной тренд,  покажет будущее, не спешит делать выводы осторожный эксперт.
В любом случае сейчас на рынке отмечается положительная динамика. Но долго ли это продлится? Куда пойдет рынок — вверх или вниз? Как поведут себя цены? На вторичном рынке еще в начале 2015 года они росли, а затем пошли вниз. В Москве они упали на 12—15%, а на первичном рынке  — на все 15%. Такое пике — опять же самое большое из всех российских городов.
При этом надо иметь в виду важную вещь: в старой Москве падение цен в 2015 году оказалось более значительным, чем на присоединенных территориях. Зато в начале 2016 года ценники на жилье в Новой Москве оставались неизменными, а вот в старой Белокаменной они немного подросли.

В Московской области в 2015 году на вторичном рынке цены незначительно снизились, а на первичном в целом остались на том же уровне.
Больше всего экспертов тревожит резкое снижение доходности инвестиций относительно всех затрат на строительный проект. По расчетам Геннадия Стерника, если в 2012 году эта доходность находилась на уровне 40%, то в 2015 году ушла в отрицательную зону.
В первую очередь это связано со снижением объемов реализации жилья при сохранении прежних значений затрат на его строительство. Причем это отнюдь не означает, что у всех компаний фиксируются убытки: на рынке есть немало успешных застройщиков, которые даже в нынешних условиях получают хорошую прибыль.
Но в целом положение на рынке сложное, многие строительные фирмы находятся на грани банкротства. Часть из них, понятное дело, уйдет в небытие. А это в свою очередь увеличивает риск роста количества обманутых дольщиков.
 
Пока идем вниз
Перспективы строительного рынка напрямую связаны с общим  экономическим ростом и увеличением доходов граждан. Однако по экспертным прогнозам до 2017 года объемы инвестиций в строительство будут падать — даже несмотря на то, что ряд крупных компаний объявили или собираются в ближайшее время объявить о реализации новых крупных проектов.
Скорее всего, уйдет немало мелких застройщиков. И людям, желающим вложить свои средства в строительство, нужно проявлять максимальную осторожность и бдительность при выборе компании, которой они решат отдать свои кровные.
Что касается цен, то в Москве они будут снижаться больше, чем в целом по стране. Одна из причин этого состоит в том, что доходы столичных жителей падают сильнее, чем в регионах. К тому же столичная недвижимость была очень переоценена и сейчас стремится к более реалистичным стоимостным показателям.

Тот факт, что именно Москва является рекордсменом по снижению стоимости квадратных метров, обуславливается еще несколькими. Например, из-за экономического кризиса и ослабления рубля в столице снижается число мигрантов, в том числе и тех, кто приобретал столичную недвижимость. В других российских городах мигрантов всегда было значительно меньше, а тех, кто  покупал жилье, — совсем мало.
Еще одна причина нынешнего лидерства Москвы в снижении цен на жилую недвижимость объясняется резким сокращением количества тех, кто приобретает недвижимость ради инвестиционных целей. Сегодня жилье почти целиком покупается ради проживания в нем. Кроме того, не надо забывать, что в столице предложение растет, а спрос снижается заметнее, чем в других мегаполисах.           
 
Реанимация вторички 
Вторичный рынок жилья имеет большое значение, позволяя большому числу людей продавать и покупать квартиры. По оценке директора департамента управления вторичным рынком «ИНКОМ-Недвижимость» Сергея Шлома, 2015 год стал для этого сегмента самым плохим с начала нового века. Падение составило 30%.
Причина такого снижения не только в экономической ситуации, но и в поведении людей. Как известно, они очень консервативны, их представления о рынке сформировались в предыдущие годы, когда цены постоянно росли. И владельцы недвижимости не желают принимать во внимание то, что положение кардинально изменилось. Вместо этого предпочитают ждать, когда стоимость жилья снова пойдет вверх.
По данным генерального директора «МИЦ-Недвижимость» Натальи Соломоновой, снижение цен сопровождалось массовым расторжением договоров с риэлторами на продажу квартир. В то же время покупатели также пребывали в режиме ожидания, надеясь на продолжение понижающего ценового ралли.
В итоге дельта между продажной и покупной ценой может достигать 60%, резюмирует Сергей Шлома. Понятно, что при таком разрыве сделки проводиться не могут: рынок просто встает.
В 2016 году ситуация на рынке стала уже иной: падение цен продолжается (они снижаются на 5—10%), но изменилось поведение продавцов и покупателей. Накопился большой отложенный спрос за счет провала 2015 года, который, по оценке экспертов, достигает 35%. И сейчас этот задел постепенно выплескивается на рынок. Количество сделок увеличилось на 10%. К тому же субсидированная ипотека стала дешевле, что также работает на оживление рыночной ситуации. 
Сергей Шлома убежден в том, что 2016 год на вторичном рынке столичной жилой недвижимости будут успешней 2015-го. Правда, о конкретных цифрах пока говорить преждевременно.
2015-й характерен не только тем, что это был самый плохой год, но и тем, что он дал старт определенным положительным переменам, считает Наталья Соломонова. Например, риэлторы едва ли не впервые всерьез задумались о необходимости обмениваться друг с другой честной информацией. Раньше было много недомолвок, а то и откровенного обмана.
В целом кризис на рынке наглядно продемонстрировал большую потребность риэлторского сообщества в законе, регулирующем эту деятельность. Стало гораздо понятнее и виднее, кто на рынке работает добросовестно, а кто нет, кому можно доверять, а кому не стоит. И это можно отнести к положительным итогам прошедшего года.
 
Выбор за вами
Какой же вывод можно сделать из приведенного выше анализа рынка? Директор департамента «МЦБН» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов уверен, что сегодня — самый благоприятный момент для покупки недвижимости. На мой вопрос, в чем он видит эти преимущества, эксперт назвал четыре основные причины:

Сегодня цены находятся на самом низком уровне за последнее время. Но не стоит надеяться, что они еще существенно упадут: дно либо достигнуто, либо совсем близко, о чем свидетельствует обозначившийся тренд на их рост.
В силу того, что предложение превышает спрос, у покупателя есть большой выбор товара. То есть сейчас мы имеем рынок покупателя, а не продавца, как было до кризиса. И этим надо воспользоваться.
Еще никогда застройщики не давали таких дисконтов: в настоящее время они достигли максимальных величин.
Ситуация на рынке достаточно стабильна, и это залог того, что цепочки сделок не будут рушиться.

А закончить можно словами популярной песни: «Думайте сами, решайте сами, иметь или не иметь».
Владимир ГУРВИЧ